¸(cid:210)(cid:215)(cid:218)(cid:209)˛(cid:211)
`˝(cid:204)(cid:223)(cid:210)(cid:220)(cid:223)˛(cid:220)˝ (cid:209)(cid:218)
`—˛(cid:209)(cid:218)(cid:219)˝˝(cid:215)(cid:209)(cid:210)(cid:223)(cid:212)
`(cid:223)——˛(cid:223)(cid:215)˝(cid:223)(cid:212)
`—˛(cid:223)(cid:221)(cid:204)(cid:215)(cid:221)(cid:219) ¿†…
`(cid:223)(cid:220)˚(cid:215)˝(cid:209)˛˙
`(cid:209)—(cid:215)(cid:210)(cid:215)(cid:209)(cid:210)˝
`(cid:238)(cid:240)(cid:240)º
`(cid:219)(cid:220)(cid:215)(cid:204)(cid:215)(cid:209)(cid:210)
`
`—«(cid:190)·•›‚»… •† ‹‚» ¸†•‹»… ˝‹¿‹»› –” (cid:223)‡»fi•‰¿(cid:242)
`
`(cid:223)·· fi•„‚‹› fi»›»fi“»…(cid:242)
`(cid:210)– (cid:176)¿fi‹› –” ‹‚•› (cid:176)«(cid:190)·•‰¿‹•–† ‡¿§ (cid:190)» fi»(cid:176)fi–…«‰»…(cid:244) ›‹–fi»… •† ¿ fi»‹fi•»“¿·
`›§›‹»‡(cid:244) –fi ‹fi¿†›‡•‹‹»… •† ¿†§ ”–fi‡ –fi (cid:190)§ ¿†§ ‡»¿†›(cid:244) »·»‰‹fi–†•‰(cid:244)
`‡»‰‚¿†•‰¿·(cid:244) (cid:176)‚–‹–‰–(cid:176)§(cid:244) fi»‰–fi…•†„ –fi –‹‚»fi'•›»(cid:244) '•‹‚–«‹ ‹‚» (cid:176)fi•–fi
`'fi•‹‹»† ‰–†›»†‹ –” ‹‚» (cid:176)«(cid:190)·•›‚»fi(cid:242)
`
`(cid:219)(cid:218)(cid:218)(cid:219)(cid:221)(cid:204)(cid:215)˚(cid:219)(cid:230)
`(cid:214)¿†«¿fi§ (cid:239)(cid:244) (cid:238)(cid:240)(cid:240)º
`
` 1
`
`MICROSTRATEGY 1014
`Microstrategy, Inc. v. Zillow, Inc.
`IPR2013-00034
`
`

`

`FOREWORD
`(cid:218)(cid:209)˛(cid:219)(cid:201)(cid:209)˛(cid:220)
`
`The Appraisal Standards Board (ASB) of The Appraisal Foundation develops, publishes, interprets, and
`(cid:204)‚» (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ˝‹¿†…¿fi…› (cid:222)–¿fi… ł(cid:223)˝(cid:222)(cid:247) –” (cid:204)‚» (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· (cid:218)–«†…¿‹•–† …»“»·–(cid:176)›(cid:244) (cid:176)«(cid:190)·•›‚»›(cid:244) •†‹»fi(cid:176)fi»‹›(cid:244) ¿†…
`amends the Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP) on behalf of appraisers and
`¿‡»†…› ‹‚» ¸†•”–fi‡ ˝‹¿†…¿fi…› –” —fi–”»››•–†¿· (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· —fi¿‰‹•‰» ł¸˝—(cid:223)—(cid:247) –† (cid:190)»‚¿·” –” ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi› ¿†…
`users of appraisal services. Because USPAP will be used by state and federal regulatory agencies and
`«›»fi› –” ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ›»fi“•‰»›(cid:242) (cid:222)»‰¿«›» ¸˝—(cid:223)— '•·· (cid:190)» «›»… (cid:190)§ ›‹¿‹» ¿†… ”»…»fi¿· fi»„«·¿‹–fi§ ¿„»†‰•»› ¿†…
`others, the ASB has adopted a publication policy to ensure that all interested parties are informed of
`–‹‚»fi›(cid:244) ‹‚» (cid:223)˝(cid:222) ‚¿› ¿…–(cid:176)‹»… ¿ (cid:176)«(cid:190)·•‰¿‹•–† (cid:176)–·•‰§ ‹– »†›«fi» ‹‚¿‹ ¿·· •†‹»fi»›‹»… (cid:176)¿fi‹•»› ¿fi» •†”–fi‡»… –”
`interpretations of or amendments to USPAP in a regular and timely manner. This 2005 edition is the
`•†‹»fi(cid:176)fi»‹¿‹•–†› –” –fi ¿‡»†…‡»†‹› ‹– ¸˝—(cid:223)— •† ¿ fi»„«·¿fi ¿†… ‹•‡»·§ ‡¿††»fi(cid:242) (cid:204)‚•› (cid:238)(cid:240)(cid:240)º »…•‹•–† •› ‹‚»
`fourteenth annual publication of USPAP.
`”–«fi‹»»†‹‚ ¿††«¿· (cid:176)«(cid:190)·•‰¿‹•–† –” ¸˝—(cid:223)—(cid:242)
`
`The ASB publishes USPAP in a bound annual edition that includes a Key Features section that chronicles
`(cid:204)‚» (cid:223)˝(cid:222) (cid:176)«(cid:190)·•›‚»› ¸˝—(cid:223)— •† ¿ (cid:190)–«†… ¿††«¿· »…•‹•–† ‹‚¿‹ •†‰·«…»› ¿ (cid:213)»§ (cid:218)»¿‹«fi»› ›»‰‹•–† ‹‚¿‹ ‰‚fi–†•‰·»›
`significant changes during the previous year. This 2005 edition of USPAP is divided into five sections:
`›•„†•”•‰¿†‹ ‰‚¿†„»› …«fi•†„ ‹‚» (cid:176)fi»“•–«› §»¿fi(cid:242) (cid:204)‚•› (cid:238)(cid:240)(cid:240)º »…•‹•–† –” ¸˝—(cid:223)— •› …•“•…»… •†‹– ”•“» ›»‰‹•–†›(cid:230)
`“DEFINITIONS,” “PREAMBLE,” “Rules,” “Standards and Standards Rules,” and “Statements on
`(cid:220)(cid:219)(cid:218)(cid:215)(cid:210)(cid:215)(cid:204)(cid:215)(cid:209)(cid:210)˝(cid:244)
`—˛(cid:219)(cid:223)(cid:211)(cid:222)(cid:212)(cid:219)(cid:244)
`˛«·»›(cid:244)
`˝‹¿†…¿fi…› ¿†… ˝‹¿†…¿fi…› ˛«·»›(cid:244)
`¿†… ˝‹¿‹»‡»†‹› –†
`Appraisal Standards.”
`(cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ˝‹¿†…¿fi…›(cid:242)
`
`In addition, for convenience of reference, this bound volume contains Advisory Opinions approved by the
`(cid:215)† ¿……•‹•–†(cid:244) ”–fi ‰–†“»†•»†‰» –” fi»”»fi»†‰»(cid:244) ‹‚•› (cid:190)–«†… “–·«‡» ‰–†‹¿•†› (cid:223)…“•›–fi§ (cid:209)(cid:176)•†•–†› ¿(cid:176)(cid:176)fi–“»… (cid:190)§ ‹‚»
`ASB and an Index. These reference materials are forms of “Other Communications” provided by the ASB
`(cid:223)˝(cid:222) ¿†… ¿† (cid:215)†…»¤(cid:242) (cid:204)‚»›» fi»”»fi»†‰» ‡¿‹»fi•¿·› ¿fi» ”–fi‡› –” (cid:209)‹‚»fi (cid:221)–‡‡«†•‰¿‹•–†› (cid:176)fi–“•…»… (cid:190)§ ‹‚» (cid:223)˝(cid:222)
`for guidance only and are not an integral part of USPAP.
`”–fi „«•…¿†‰» –†·§ ¿†… ¿fi» †–‹ ¿† •†‹»„fi¿· (cid:176)¿fi‹ –” ¸˝—(cid:223)—(cid:242)
`
`For clarification, the Statements and Advisory Opinions have been labeled as to their applicability to the
`(cid:218)–fi ‰·¿fi•”•‰¿‹•–†(cid:244) ‹‚» ˝‹¿‹»‡»†‹› ¿†… (cid:223)…“•›–fi§ (cid:209)(cid:176)•†•–†› ‚¿“» (cid:190)»»† ·¿(cid:190)»·»… ¿› ‹– ‹‚»•fi ¿(cid:176)(cid:176)·•‰¿(cid:190)•·•‹§ ‹– ‹‚»
`various appraisal disciplines.
`“¿fi•–«› ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· …•›‰•(cid:176)·•†»›(cid:242)
`
`It is important that individuals understand and adhere to changes in each annual edition of USPAP. This
`(cid:215)‹ •› •‡(cid:176)–fi‹¿†‹ ‹‚¿‹ •†…•“•…«¿·› «†…»fi›‹¿†… ¿†… ¿…‚»fi» ‹– ‰‚¿†„»› •† »¿‰‚ ¿††«¿· »…•‹•–† –” ¸˝—(cid:223)—(cid:242) (cid:204)‚•›
`edition becomes effective January 1, 2005. State and federal regulatory authorities enforce the content of
`»…•‹•–† (cid:190)»‰–‡»› »””»‰‹•“» (cid:214)¿†«¿fi§ (cid:239)(cid:244) (cid:238)(cid:240)(cid:240)º(cid:242) ˝‹¿‹» ¿†… ”»…»fi¿· fi»„«·¿‹–fi§ ¿«‹‚–fi•‹•»› »†”–fi‰» ‹‚» ‰–†‹»†‹ –”
`the current or applicable edition of USPAP.
`‹‚» ‰«fifi»†‹ –fi ¿(cid:176)(cid:176)·•‰¿(cid:190)·» »…•‹•–† –” ¸˝—(cid:223)—(cid:242)
`
`Origin and History of USPAP
`(cid:209)fi•„•† ¿†… (cid:216)•›‹–fi§ –” ¸˝—(cid:223)—
`
`These Standards are based on the original Uniform Standards ofProfessional Appraisal Practice developed
`(cid:204)‚»›» ˝‹¿†…¿fi…› ¿fi» (cid:190)¿›»… –† ‹‚» –fi•„•†¿· ¸†•”–fi‡ ˝‹¿†…¿fi…› –” —fi–”»››•–†¿· (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· —fi¿‰‹•‰» …»“»·–(cid:176)»…
`in 1986—87 by the Ad Hoc Committee on Uniform Standards and copyrighted in 1987 by The Appraisal
`•† (cid:239)(cid:231)ŁŒ ŁØ (cid:190)§ ‹‚» (cid:223)… (cid:216)–‰ (cid:221)–‡‡•‹‹»» –† ¸†•”–fi‡ ˝‹¿†…¿fi…› ¿†… ‰–(cid:176)§fi•„‚‹»… •† (cid:239)(cid:231)ŁØ (cid:190)§ (cid:204)‚» (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·
`Foundation. Prior to the establishment of the ASB in 1989, USPAP had been adopted by major appraisal
`(cid:218)–«†…¿‹•–†(cid:242) —fi•–fi ‹– ‹‚» »›‹¿(cid:190)·•›‚‡»†‹ –” ‹‚» (cid:223)˝(cid:222) •† (cid:239)(cid:231)Ł(cid:231)(cid:244) ¸˝—(cid:223)— ‚¿… (cid:190)»»† ¿…–(cid:176)‹»… (cid:190)§ ‡¿¶–fi ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·
`organizations in North America. USPAP represents the generally accepted and recognized standards of
`–fi„¿†•ƒ¿‹•–†› •† (cid:210)–fi‹‚ (cid:223)‡»fi•‰¿(cid:242) ¸˝—(cid:223)— fi»(cid:176)fi»›»†‹› ‹‚» „»†»fi¿··§ ¿‰‰»(cid:176)‹»… ¿†… fi»‰–„†•ƒ»… ›‹¿†…¿fi…› –”
`appraisal practice in the United States.
`¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· (cid:176)fi¿‰‹•‰» •† ‹‚» ¸†•‹»… ˝‹¿‹»›(cid:242)
`
`At its organizational meeting on January 30, 1989,
`the ASB unanimously approved and adopted the
`(cid:223)‹ •‹› –fi„¿†•ƒ¿‹•–†¿· ‡»»‹•†„ –† (cid:214)¿†«¿fi§ (cid:237)(cid:240)(cid:244) (cid:239)(cid:231)Ł(cid:231)(cid:244) ‹‚» (cid:223)˝(cid:222) «†¿†•‡–«›·§ ¿(cid:176)(cid:176)fi–“»… ¿†… ¿…–(cid:176)‹»… ‹‚»
`original USPAP as the initial appraisal standards promulgated by the ASB. USPAP may be altered,
`–fi•„•†¿· ¸˝—(cid:223)— ¿› ‹‚» •†•‹•¿· ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ›‹¿†…¿fi…› (cid:176)fi–‡«·„¿‹»… (cid:190)§ ‹‚» (cid:223)˝(cid:222)(cid:242) ¸˝—(cid:223)— ‡¿§ (cid:190)» ¿·‹»fi»…(cid:244)
`amended, interpreted, supplemented, or repealed by the ASB after exposure to the appraisal profession,
`¿‡»†…»…(cid:244) •†‹»fi(cid:176)fi»‹»…(cid:244) ›«(cid:176)(cid:176)·»‡»†‹»…(cid:244) –fi fi»(cid:176)»¿·»… (cid:190)§ ‹‚» (cid:223)˝(cid:222) ¿”‹»fi »¤(cid:176)–›«fi» ‹– ‹‚» ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· (cid:176)fi–”»››•–†(cid:244)
`users of appraisal services, and the public in accordance with established rules of procedure.
`«›»fi› –” ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ›»fi“•‰»›(cid:244) ¿†… ‹‚» (cid:176)«(cid:190)·•‰ •† ¿‰‰–fi…¿†‰» '•‹‚ »›‹¿(cid:190)·•›‚»… fi«·»› –” (cid:176)fi–‰»…«fi»(cid:242)
`
`Effective Date of Original Uniform Standards:
`(cid:219)””»‰‹•“» (cid:220)¿‹» –” (cid:209)fi•„•†¿· ¸†•”–fi‡ ˝‹¿†…¿fi…›(cid:230)
`
`April 27, 1987
`(cid:223)(cid:176)fi•· (cid:238)Ø(cid:244) (cid:239)(cid:231)ŁØ
`
`The most recent amendments by the ASB, excluding administrative edits, are indicated below:
`(cid:204)‚» ‡–›‹ fi»‰»†‹ ¿‡»†…‡»†‹› (cid:190)§ ‹‚» (cid:223)˝(cid:222)(cid:244) »¤‰·«…•†„ ¿…‡•†•›‹fi¿‹•“» »…•‹›(cid:244) ¿fi» •†…•‰¿‹»… (cid:190)»·–'(cid:230)
`
`DEFINITIONS
`(cid:220)(cid:219)(cid:218)(cid:215)(cid:210)(cid:215)(cid:204)(cid:215)(cid:209)(cid:210)˝
`PREAMBLE
`—˛(cid:219)(cid:223)(cid:211)(cid:222)(cid:212)(cid:219)
`ETHICS RULE
`(cid:219)(cid:204)(cid:216)(cid:215)(cid:221)˝ ˛¸(cid:212)(cid:219)
`COMPETENCY RULE
`(cid:221)(cid:209)(cid:211)—(cid:219)(cid:204)(cid:219)(cid:210)(cid:221)˙ ˛¸(cid:212)(cid:219)
`DEPARTURE RULE
`(cid:220)(cid:219)—(cid:223)˛(cid:204)¸˛(cid:219) ˛¸(cid:212)(cid:219)
`JURISDICTIONAL EXCEPTION RULE
`(cid:214)¸˛(cid:215)˝(cid:220)(cid:215)(cid:221)(cid:204)(cid:215)(cid:209)(cid:210)(cid:223)(cid:212) (cid:219)¨(cid:221)(cid:219)—(cid:204)(cid:215)(cid:209)(cid:210) ˛¸(cid:212)(cid:219)
`SUPPLEMENTAL STANDARDS RULE
`˝¸——(cid:212)(cid:219)(cid:211)(cid:219)(cid:210)(cid:204)(cid:223)(cid:212) ˝(cid:204)(cid:223)(cid:210)(cid:220)(cid:223)˛(cid:220)˝ ˛¸(cid:212)(cid:219)
`STANDARD 1
`˝(cid:204)(cid:223)(cid:210)(cid:220)(cid:223)˛(cid:220) (cid:239)
`STANDARD 2
`˝(cid:204)(cid:223)(cid:210)(cid:220)(cid:223)˛(cid:220) (cid:238)
`STANDARD 3
`˝(cid:204)(cid:223)(cid:210)(cid:220)(cid:223)˛(cid:220) (cid:237)
`STANDARD 4
`˝(cid:204)(cid:223)(cid:210)(cid:220)(cid:223)˛(cid:220) (cid:236)
`STANDARD 5
`˝(cid:204)(cid:223)(cid:210)(cid:220)(cid:223)˛(cid:220) º
`
`June 15, 2004
`(cid:214)«†» (cid:239)º(cid:244) (cid:238)(cid:240)(cid:240)(cid:236)
`June 27, 2003
`(cid:214)«†» (cid:238)Ø(cid:244) (cid:238)(cid:240)(cid:240)(cid:237)
`June 27, 2003
`(cid:214)«†» (cid:238)Ø(cid:244) (cid:238)(cid:240)(cid:240)(cid:237)
`September 15, 1999
`˝»(cid:176)‹»‡(cid:190)»fi (cid:239)º(cid:244) (cid:239)(cid:231)(cid:231)(cid:231)
`September 16, 1998
`˝»(cid:176)‹»‡(cid:190)»fi (cid:239)Œ(cid:244) (cid:239)(cid:231)(cid:231)Ł
`July 19, 1994
`(cid:214)«·§ (cid:239)(cid:231)(cid:244) (cid:239)(cid:231)(cid:231)(cid:236)
`June 12, 2001
`(cid:214)«†» (cid:239)(cid:238)(cid:244) (cid:238)(cid:240)(cid:240)(cid:239)
`June 11, 2002
`(cid:214)«†» (cid:239)(cid:239)(cid:244) (cid:238)(cid:240)(cid:240)(cid:238)
`June 27, 2003
`(cid:214)«†» (cid:238)Ø(cid:244) (cid:238)(cid:240)(cid:240)(cid:237)
`June 11, 2002
`(cid:214)«†» (cid:239)(cid:239)(cid:244) (cid:238)(cid:240)(cid:240)(cid:238)
`July 10, 2000
`(cid:214)«·§ (cid:239)(cid:240)(cid:244) (cid:238)(cid:240)(cid:240)(cid:240)
`July 10, 2000
`(cid:214)«·§ (cid:239)(cid:240)(cid:244) (cid:238)(cid:240)(cid:240)(cid:240)
`
`Electronic USPAP 2005 Edition — Not for Distribution
`(cid:219)·»‰‹fi–†•‰ ¸˝—(cid:223)— (cid:238)(cid:240)(cid:240)º (cid:219)…•‹•–† (cid:210)–‹ ”–fi (cid:220)•›‹fi•(cid:190)«‹•–†
`©The Appraisal Foundation
`(cid:204)‚» (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· (cid:218)–«†…¿‹•–†
`
`(cid:215)
`
` 2
`
`

`

`(cid:239)
`
`(cid:238)
`(cid:237)
`(cid:236)
`
`º
`
`Œ
`
`Ø
`
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`(cid:231)
`
`10
`(cid:239)(cid:240)
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`(cid:239)(cid:239)
`12
`(cid:239)(cid:238)
`
`13
`(cid:239)(cid:237)
`
`14
`(cid:239)(cid:236)
`
`15
`(cid:239)º
`16
`(cid:239)Œ
`17
`(cid:239)Ø
`
`18
`(cid:239)Ł
`19
`(cid:239)(cid:231)
`20
`(cid:238)(cid:240)
`
`21
`(cid:238)(cid:239)
`22
`(cid:238)(cid:238)
`23
`(cid:238)(cid:237)
`
`24
`(cid:238)(cid:236)
`25
`(cid:238)º
`
`26
`(cid:238)Œ
`
`27
`(cid:238)Ø
`28
`(cid:238)Ł
`
`29
`(cid:238)(cid:231)
`30
`(cid:237)(cid:240)
`31
`(cid:237)(cid:239)
`
`32
`(cid:237)(cid:238)
`33
`(cid:237)(cid:237)
`
`34
`(cid:237)(cid:236)
`35
`(cid:237)º
`36
`(cid:237)Œ
`
`ADVISORY OPINION 18 (AO-18)
`(cid:223)(cid:220)˚(cid:215)˝(cid:209)˛˙ (cid:209)—(cid:215)(cid:210)(cid:215)(cid:209)(cid:210) (cid:239)Ł ł(cid:223)(cid:209)(cid:243)(cid:239)Ł(cid:247)
`
`This communication by the Appraisal Standards Board (ASB) does not establish new standards or interpret
`(cid:204)‚•› ‰–‡‡«†•‰¿‹•–† (cid:190)§ ‹‚» (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ˝‹¿†…¿fi…› (cid:222)–¿fi… ł(cid:223)˝(cid:222)(cid:247) …–»› †–‹ »›‹¿(cid:190)·•›‚ †»' ›‹¿†…¿fi…› –fi •†‹»fi(cid:176)fi»‹
`existing standards. Advisory Opinions are issued to illustrate the applicability of appraisal standards in
`»¤•›‹•†„ ›‹¿†…¿fi…›(cid:242) (cid:223)…“•›–fi§ (cid:209)(cid:176)•†•–†› ¿fi» •››«»… ‹– •··«›‹fi¿‹» ‹‚» ¿(cid:176)(cid:176)·•‰¿(cid:190)•·•‹§ –” ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ›‹¿†…¿fi…› •†
`specific situations and to ofler advice from the ASB for the resolution of appraisal issues andproblems.
`›(cid:176)»‰•”•‰ ›•‹«¿‹•–†› ¿†… ‹– –””»fi ¿…“•‰» ”fi–‡ ‹‚» (cid:223)˝(cid:222) ”–fi ‹‚» fi»›–·«‹•–† –” ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· •››«»› ¿†… (cid:176)fi–(cid:190)·»‡›(cid:242)
`
`SUBJECT: Use of an Automated Valuation Model (AVM)
`˝¸(cid:222)(cid:214)(cid:219)(cid:221)(cid:204)(cid:230) ¸›» –” ¿† (cid:223)«‹–‡¿‹»… ˚¿·«¿‹•–† (cid:211)–…»· ł(cid:223)˚(cid:211)(cid:247)
`
`APPLICATION: Real Property, Personal Property, Intangible Property
`(cid:223)——(cid:212)(cid:215)(cid:221)(cid:223)(cid:204)(cid:215)(cid:209)(cid:210)(cid:230) ˛»¿· —fi–(cid:176)»fi‹§(cid:244) —»fi›–†¿· —fi–(cid:176)»fi‹§(cid:244) (cid:215)†‹¿†„•(cid:190)·» —fi–(cid:176)»fi‹§
`
`THE ISSUE:
`(cid:204)(cid:216)(cid:219) (cid:215)˝˝¸(cid:219)(cid:230)
`
`What steps should an appraiser take when using an AVM as a tool in the development of appraisal,
`(cid:201)‚¿‹ ›‹»(cid:176)› ›‚–«·… ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‹¿(cid:181)» '‚»† «›•†„ ¿† (cid:223)˚(cid:211) ¿› ¿ ‹––· •† ‹‚» …»“»·–(cid:176)‡»†‹ –” ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:244)
`appraisal review, or appraisal consulting opinions and conclusions concerning an individual property?
`¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· fi»“•»'(cid:244) –fi ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ‰–†›«·‹•†„ –(cid:176)•†•–†› ¿†… ‰–†‰·«›•–†› ‰–†‰»fi†•†„ ¿† •†…•“•…«¿· (cid:176)fi–(cid:176)»fi‹§Æ
`
`In addition, what steps should an appraiser take when he or she is using an AVM only to process
`(cid:215)† ¿……•‹•–†(cid:244) '‚¿‹ ›‹»(cid:176)› ›‚–«·… ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‹¿(cid:181)» '‚»† ‚» –fi ›‚» •› «›•†„ ¿† (cid:223)˚(cid:211) –†·§ ‹– (cid:176)fi–‰»››
`information and communicate the AVM’s output but is not performing an appraisal, appraisal review, or
`•†”–fi‡¿‹•–† ¿†… ‰–‡‡«†•‰¿‹» ‹‚» (cid:223)˚(cid:211) › –«‹(cid:176)«‹ (cid:190)«‹ •› †–‹ (cid:176)»fi”–fi‡•†„ ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:244) ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· fi»“•»'(cid:244) –fi
`appraisal consulting assignment?
`¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ‰–†›«·‹•†„ ¿››•„†‡»†‹Æ
`
`BACKGROUND:
`(cid:222)(cid:223)(cid:221)(cid:213)(cid:217)˛(cid:209)¸(cid:210)(cid:220)(cid:230)
`
`This Advisory Opinion addresses how an appraiser may use an AVM.
`(cid:204)‚•› (cid:223)…“•›–fi§ (cid:209)(cid:176)•†•–† ¿……fi»››»› ‚–' ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡¿§ «›» ¿† (cid:223)˚(cid:211)(cid:242)
`
`An AVM is a computer software program that analyzes data using an automated process. For example,
`(cid:223)† (cid:223)˚(cid:211) •› ¿ ‰–‡(cid:176)«‹»fi ›–”‹'¿fi» (cid:176)fi–„fi¿‡ ‹‚¿‹ ¿†¿·§ƒ»› …¿‹¿ «›•†„ ¿† ¿«‹–‡¿‹»… (cid:176)fi–‰»››(cid:242) (cid:218)–fi »¤¿‡(cid:176)·»(cid:244)
`AVMs may use regression, adaptive estimation, neural network, expert reasoning, and artificial intelligence
`(cid:223)˚(cid:211)› ‡¿§ «›» fi»„fi»››•–†(cid:244) ¿…¿(cid:176)‹•“» »›‹•‡¿‹•–†(cid:244) †»«fi¿· †»‹'–fi(cid:181)(cid:244) »¤(cid:176)»fi‹ fi»¿›–†•†„(cid:244) ¿†… ¿fi‹•”•‰•¿· •†‹»··•„»†‰»
`programs.
`(cid:176)fi–„fi¿‡›(cid:242)
`
`The output of an AVM is not, by itself, an appraisal. An AVM’s output may become a basis for appraisal,
`(cid:204)‚» –«‹(cid:176)«‹ –” ¿† (cid:223)˚(cid:211) •› †–‹(cid:244) (cid:190)§ •‹›»·”(cid:244) ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:242) (cid:223)† (cid:223)˚(cid:211) › –«‹(cid:176)«‹ ‡¿§ (cid:190)»‰–‡» ¿ (cid:190)¿›•› ”–fi ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:244)
`appraisal review, or appraisal consulting opinions and conclusions if the appraiser believes the output to be
`¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· fi»“•»'(cid:244) –fi ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ‰–†›«·‹•†„ –(cid:176)•†•–†› ¿†… ‰–†‰·«›•–†› •” ‹‚» ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi (cid:190)»·•»“»› ‹‚» –«‹(cid:176)«‹ ‹– (cid:190)»
`credible and reliable for use in a specific assignment.
`‰fi»…•(cid:190)·» ¿†… fi»·•¿(cid:190)·» ”–fi «›» •† ¿ ›(cid:176)»‰•”•‰ ¿››•„†‡»†‹(cid:242)
`
`An appraiser can use an AVM as a tool in the development of appraisal, appraisal review, or appraisal
`(cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‰¿† «›» ¿† (cid:223)˚(cid:211) ¿› ¿ ‹––· •† ‹‚» …»“»·–(cid:176)‡»†‹ –” ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:244) ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· fi»“•»'(cid:244) –fi ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·
`consulting opinions and conclusions. However, the appropriate use of an AVM is, like any tool, dependent
`‰–†›«·‹•†„ –(cid:176)•†•–†› ¿†… ‰–†‰·«›•–†›(cid:242) (cid:216)–'»“»fi(cid:244) ‹‚» ¿(cid:176)(cid:176)fi–(cid:176)fi•¿‹» «›» –” ¿† (cid:223)˚(cid:211) •›(cid:244) ·•(cid:181)» ¿†§ ‹––·(cid:244) …»(cid:176)»†…»†‹
`upon the skill of the user and the tool’s suitability to the task at hand.
`«(cid:176)–† ‹‚» ›(cid:181)•·· –” ‹‚» «›»fi ¿†… ‹‚» ‹––· › ›«•‹¿(cid:190)•·•‹§ ‹– ‹‚» ‹¿›(cid:181) ¿‹ ‚¿†…(cid:242)
`
`This Advisory Opinion applies when an appraiser uses an AVM in connection with an individual property.
`(cid:204)‚•› (cid:223)…“•›–fi§ (cid:209)(cid:176)•†•–† ¿(cid:176)(cid:176)·•»› '‚»† ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi «›»› ¿† (cid:223)˚(cid:211) •† ‰–††»‰‹•–† '•‹‚ ¿† •†…•“•…«¿· (cid:176)fi–(cid:176)»fi‹§(cid:242)
`This Advisory Opinion does not apply to mass appraising.
`(cid:204)‚•› (cid:223)…“•›–fi§ (cid:209)(cid:176)•†•–† …–»› †–‹ ¿(cid:176)(cid:176)·§ ‹– ‡¿›› ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›•†„(cid:242)
`
`An appraiser needs to know, before using an AVM, whether it is to be used:
`(cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi †»»…› ‹– (cid:181)†–'(cid:244) (cid:190)»”–fi» «›•†„ ¿† (cid:223)˚(cid:211)(cid:244) '‚»‹‚»fi •‹ •› ‹– (cid:190)» «›»…(cid:230)
`
`1.
`(cid:239)(cid:242)
`2.
`(cid:238)(cid:242)
`
`to perform an appraisal, appraisal review, or appraisal consulting service, or
`‹– (cid:176)»fi”–fi‡ ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:244) ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· fi»“•»'(cid:244) –fi ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ‰–†›«·‹•†„ ›»fi“•‰»(cid:244) –fi
`solely to provide the client with AVM output.
`›–·»·§ ‹– (cid:176)fi–“•…» ‹‚» ‰·•»†‹ '•‹‚ (cid:223)˚(cid:211) –«‹(cid:176)«‹(cid:242)
`
`When an appraiser uses an AVM to develop his or her own opinions or conclusions in an appraisal,
`(cid:201)‚»† ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi «›»› ¿† (cid:223)˚(cid:211) ‹– …»“»·–(cid:176) ‚•› –fi ‚»fi –'† –(cid:176)•†•–†› –fi ‰–†‰·«›•–†› •† ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:244)
`appraisal review, or appraisal consulting assignment, all of the USPAP rules governing that assignment
`¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· fi»“•»'(cid:244) –fi ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ‰–†›«·‹•†„ ¿››•„†‡»†‹(cid:244) ¿·· –” ‹‚» ¸˝—(cid:223)— fi«·»› „–“»fi†•†„ ‹‚¿‹ ¿››•„†‡»†‹
`apply and all of this Advisory Opinion is relevant.
`¿(cid:176)(cid:176)·§ ¿†… ¿·· –” ‹‚•› (cid:223)…“•›–fi§ (cid:209)(cid:176)•†•–† •› fi»·»“¿†‹(cid:242)
`
`An appraiser is not performing an appraisal, appraisal review, or appraisal consulting assignment when he
`(cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi •› †–‹ (cid:176)»fi”–fi‡•†„ ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:244) ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· fi»“•»'(cid:244) –fi ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ‰–†›«·‹•†„ ¿››•„†‡»†‹ '‚»† ‚»
`or she simply runs an AVM by using information provided by the client and:
`–fi ›‚» ›•‡(cid:176)·§ fi«†› ¿† (cid:223)˚(cid:211) (cid:190)§ «›•†„ •†”–fi‡¿‹•–† (cid:176)fi–“•…»… (cid:190)§ ‹‚» ‰·•»†‹ ¿†…(cid:230)
`
`1.
`(cid:239)(cid:242)
`2.
`(cid:238)(cid:242)
`
`does not alter the input or affect the output of the AVM, and
`…–»› †–‹ ¿·‹»fi ‹‚» •†(cid:176)«‹ –fi ¿””»‰‹ ‹‚» –«‹(cid:176)«‹ –” ‹‚» (cid:223)˚(cid:211)(cid:244) ¿†…
`does not communicate his or her own appraisal, appraisal review, or appraisal consulting
`…–»› †–‹ ‰–‡‡«†•‰¿‹» ‚•› –fi ‚»fi –'† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:244) ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· fi»“•»'(cid:244) –fi ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ‰–†›«·‹•†„
`opinions or conclusions regarding the AVM’s output.
`–(cid:176)•†•–†› –fi ‰–†‰·«›•–†› fi»„¿fi…•†„ ‹‚» (cid:223)˚(cid:211) › –«‹(cid:176)«‹(cid:242)
`
`178
`(cid:239)ØŁ
`
`2005 Advisory Opinions
`(cid:238)(cid:240)(cid:240)º (cid:223)…“•›–fi§ (cid:209)(cid:176)•†•–†›
`(Electronic USPAP 2005 — Not for Distribution) ©The Appraisal Foundation
`(cid:204)‚» (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· (cid:218)–«†…¿‹•–†
`ł(cid:219)·»‰‹fi–†•‰ ¸˝—(cid:223)— (cid:238)(cid:240)(cid:240)º (cid:210)–‹ ”–fi (cid:220)•›‹fi•(cid:190)«‹•–†(cid:247)
`
`(cid:223)…“•›–fi§(cid:209)(cid:176)•†•–†(cid:239)Ł
`
`
`
`-AdvisoryOpinion18
`
` 3
`
`

`

`(cid:223)…“•›–fi§(cid:209)(cid:176)•†•–†(cid:239)Ł
`
`
`
`-AdvisoryOpinion18
`
`(cid:237)Ø
`(cid:237)Ł
`(cid:237)(cid:231)
`
`(cid:236)(cid:240)
`
`(cid:236)(cid:239)
`
`(cid:236)(cid:238)
`(cid:236)(cid:237)
`(cid:236)(cid:236)
`(cid:236)º
`(cid:236)Œ
`(cid:236)Ø
`(cid:236)Ł
`(cid:236)(cid:231)
`º(cid:240)
`º(cid:239)
`º(cid:238)
`º(cid:237)
`º(cid:236)
`ºº
`ºŒ
`ºØ
`ºŁ
`º(cid:231)
`Œ(cid:240)
`Œ(cid:239)
`Œ(cid:238)
`Œ(cid:237)
`Œ(cid:236)
`μ
`ŒŒ
`ί
`ŒŁ
`Œ(cid:231)
`Ø(cid:240)
`Ø(cid:239)
`Ø(cid:238)
`Ø(cid:237)
`Ø(cid:236)
`غ
`،
`ØØ
`ØŁ
`Ø(cid:231)
`Ł(cid:240)
`Ł(cid:239)
`Ł(cid:238)
`Ł(cid:237)
`Ł(cid:236)
`Łº
`
`If the appraiser uses an AVM only to provide the client with the AVM output, only the references to the
`(cid:215)” ‹‚» ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi «›»› ¿† (cid:223)˚(cid:211) –†·§ ‹– (cid:176)fi–“•…» ‹‚» ‰·•»†‹ '•‹‚ ‹‚» (cid:223)˚(cid:211) –«‹(cid:176)«‹(cid:244) –†·§ ‹‚» fi»”»fi»†‰»› ‹– ‹‚»
`Conduct section of the ETHICS RULE and the “Communicating the AVM Output” section in this
`(cid:221)–†…«‰‹ ›»‰‹•–† –” ‹‚» (cid:219)(cid:204)(cid:216)(cid:215)(cid:221)˝ ˛¸(cid:212)(cid:219) ¿†… ‹‚» (cid:221)–‡‡«†•‰¿‹•†„ ‹‚» (cid:223)˚(cid:211) (cid:209)«‹(cid:176)«‹
`›»‰‹•–† •† ‹‚•›
`Advisory Opinion are relevant.
`(cid:223)…“•›–fi§ (cid:209)(cid:176)•†•–† ¿fi» fi»·»“¿†‹(cid:242)
`
`ADVICE FROM THE ASB ON THE ISSUE:
`(cid:223)(cid:220)˚(cid:215)(cid:221)(cid:219) (cid:218)˛(cid:209)(cid:211) (cid:204)(cid:216)(cid:219) (cid:223)˝(cid:222) (cid:209)(cid:210) (cid:204)(cid:216)(cid:219) (cid:215)˝˝¸(cid:219)(cid:230)
`
`Relevant USPAP & Advisory References
`˛»·»“¿†‹ ¸˝—(cid:223)— œ (cid:223)…“•›–fi§ ˛»”»fi»†‰»›
`
`-
`
`'
`
`'
`
`-
`
`-
`
`-
`
`-
`
`-
`
`'
`
`-
`
`'
`
`Conduct section of the ETHICS RULE: “An appraiser must perform assignments
`(cid:221)–†…«‰‹ ›»‰‹•–† –” ‹‚» (cid:219)(cid:204)(cid:216)(cid:215)(cid:221)˝ ˛¸(cid:212)(cid:219)(cid:230) (cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹ (cid:176)»fi”–fi‡ ¿››•„†‡»†‹›
`ethically and competently,
`in accordance with USPAP and any supplemental
`»‹‚•‰¿··§ ¿†… ‰–‡(cid:176)»‹»†‹·§(cid:244)
`•† ¿‰‰–fi…¿†‰» '•‹‚ ¸˝—(cid:223)— ¿†… ¿†§ ›«(cid:176)(cid:176)·»‡»†‹¿·
`standards applicable to the assignment. An appraiser must not engage in criminal
`›‹¿†…¿fi…› ¿(cid:176)(cid:176)·•‰¿(cid:190)·» ‹– ‹‚» ¿››•„†‡»†‹(cid:242) (cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹ †–‹ »†„¿„» •† ‰fi•‡•†¿·
`conduct. An appraiser must perform assignments with impartiality, objectivity, and
`‰–†…«‰‹(cid:242) (cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹ (cid:176)»fi”–fi‡ ¿››•„†‡»†‹› '•‹‚ •‡(cid:176)¿fi‹•¿·•‹§(cid:244) –(cid:190)¶»‰‹•“•‹§(cid:244) ¿†…
`independence, and without accommodation of personal interests.” Further, “An
`(cid:218)«fi‹‚»fi(cid:244) (cid:223)†
`•†…»(cid:176)»†…»†‰»(cid:244) ¿†… '•‹‚–«‹ ¿‰‰–‡‡–…¿‹•–† –” (cid:176)»fi›–†¿· •†‹»fi»›‹›(cid:242)
`appraiser must not communicate assignment results in a misleading or fraudulent
`¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹ †–‹ ‰–‡‡«†•‰¿‹» ¿››•„†‡»†‹ fi»›«·‹› •† ¿ ‡•›·»¿…•†„ –fi ”fi¿«…«·»†‹
`manner. An appraiser must not use or communicate a misleading or fraudulent
`‡¿††»fi(cid:242) (cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹ †–‹ «›» –fi ‰–‡‡«†•‰¿‹» ¿ ‡•›·»¿…•†„ –fi ”fi¿«…«·»†‹
`report or knowingly permit an employee or other person to communicate a
`fi»(cid:176)–fi‹ –fi (cid:181)†–'•†„·§ (cid:176)»fi‡•‹ ¿† »‡(cid:176)·–§»» –fi –‹‚»fi (cid:176)»fi›–† ‹– ‰–‡‡«†•‰¿‹» ¿
`misleading orfraudulent report. ”
`‡•›·»¿…•†„ –fi ”fi¿«…«·»†‹ fi»(cid:176)–fi‹(cid:242)
`COMPETENCY RULE: “Prior to accepting an assignment or entering into an
`(cid:221)(cid:209)(cid:211)—(cid:219)(cid:204)(cid:219)(cid:210)(cid:221)˙ ˛¸(cid:212)(cid:219)(cid:230) —fi•–fi ‹– ¿‰‰»(cid:176)‹•†„ ¿† ¿››•„†‡»†‹ –fi »†‹»fi•†„ •†‹– ¿†
`agreement to perform any assignment, an appraiser must properly identifi/
`the
`¿„fi»»‡»†‹ ‹– (cid:176)»fi”–fi‡ ¿†§ ¿››•„†‡»†‹(cid:244) ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹ (cid:176)fi–(cid:176)»fi·§ •…»†‹•”§ ‹‚»
`problem to be addressed and have the knowledge and experience to complete the
`(cid:176)fi–(cid:190)·»‡ ‹– (cid:190)» ¿……fi»››»… ¿†… ‚¿“» ‹‚» (cid:181)†–'·»…„» ¿†… »¤(cid:176)»fi•»†‰» ‹– ‰–‡(cid:176)·»‹» ‹‚»
`assignment competently. ”
`¿››•„†‡»†‹ ‰–‡(cid:176)»‹»†‹·§(cid:242)
`DEPARTURE RULE: “An appraiser may enter into an agreement to perform an
`(cid:220)(cid:219)—(cid:223)˛(cid:204)¸˛(cid:219) ˛¸(cid:212)(cid:219)(cid:230) (cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡¿§ »†‹»fi •†‹– ¿† ¿„fi»»‡»†‹ ‹– (cid:176)»fi”–fi‡ ¿†
`assignment in which the scope of work is less than, or different from, the work that
`¿››•„†‡»†‹ •† '‚•‰‚ ‹‚» ›‰–(cid:176)» –” '–fi(cid:181) •› ·»›› ‹‚¿†(cid:244) –fi …•””»fi»†‹ ”fi–‡(cid:244) ‹‚» '–fi(cid:181) ‹‚¿‹
`would otherwise be required by the specific requirements ”
`(cid:242)
`'–«·… –‹‚»fi'•›» (cid:190)» fi»fl«•fi»… (cid:190)§ ‹‚» ›(cid:176)»‰•”•‰ fi»fl«•fi»‡»†‹›
`Standards Rule l—l(a): An appraiser must ”be aware of, understand, and correctly
`˝‹¿†…¿fi…› ˛«·» (cid:239)(cid:243)(cid:239)ł¿(cid:247)(cid:230) (cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹ (cid:190)» ¿'¿fi» –”(cid:244) «†…»fi›‹¿†…(cid:244) ¿†… ‰–fifi»‰‹·§
`employ those recognized methods and techniques that are necessary to produce a
`»‡(cid:176)·–§ ‹‚–›» fi»‰–„†•ƒ»… ‡»‹‚–…› ¿†… ‹»‰‚†•fl«»› ‹‚¿‹ ¿fi» †»‰»››¿fi§ ‹– (cid:176)fi–…«‰» ¿
`credible appraisal. ”
`‰fi»…•(cid:190)·» ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:242)
`Standards Rule 1—1(b): An appraiser must “not commit a substantial error of
`˝‹¿†…¿fi…› ˛«·» (cid:239)(cid:243)(cid:239)ł(cid:190)(cid:247)(cid:230) (cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹
`†–‹ ‰–‡‡•‹ ¿ ›«(cid:190)›‹¿†‹•¿· »fifi–fi –”
`omission or commission that significantly affects an appraisal. ”
`–‡•››•–† –fi ‰–‡‡•››•–† ‹‚¿‹ ›•„†•”•‰¿†‹·§ ¿””»‰‹› ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:242)
`Standards Rule l-l(c): An appraiser must “not render appraisal services in a
`˝‹¿†…¿fi…› ˛«·» (cid:239)(cid:243)(cid:239)ł‰(cid:247)(cid:230) (cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹
`†–‹ fi»†…»fi ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ›»fi“•‰»› •† ¿
`careless or negligent manner, such as by making a series of errors that, although
`‰¿fi»·»›› –fi †»„·•„»†‹ ‡¿††»fi(cid:244) ›«‰‚ ¿› (cid:190)§ ‡¿(cid:181)•†„ ¿ ›»fi•»› –” »fifi–fi› ‹‚¿‹(cid:244) ¿·‹‚–«„‚
`individually might not significantly aflect
`the results of an appraisal,
`in the
`•†…•“•…«¿··§ ‡•„‚‹ †–‹ ›•„†•”•‰¿†‹·§ ¿””»‰‹
`‹‚» fi»›«·‹› –” ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:244)
`•† ‹‚»
`aggregate aflect the credibility of those results. ”
`¿„„fi»„¿‹» ¿””»‰‹ ‹‚» ‰fi»…•(cid:190)•·•‹§ –” ‹‚–›» fi»›«·‹›(cid:242)
`Standards Rule 1-6: An appraiser must “reconcile the indications of value resulting
`˝‹¿†…¿fi…› ˛«·» (cid:239)(cid:243)Œ(cid:230) (cid:223)† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹
`fi»‰–†‰•·» ‹‚» •†…•‰¿‹•–†› –” “¿·«» fi»›«·‹•†„
`fiom the various approaches utilized to arrive at the value conclusion(s). ”
`”fi–‡ ‹‚» “¿fi•–«› ¿(cid:176)(cid:176)fi–¿‰‚»› «‹•·•ƒ»… ‹– ¿fifi•“» ¿‹ ‹‚» “¿·«» ‰–†‰·«›•–†ł›(cid:247)(cid:242)
`STANDARD 2: “In reporting the results of a real property appraisal, an appraiser
`˝(cid:204)(cid:223)(cid:210)(cid:220)(cid:223)˛(cid:220) (cid:238)(cid:230)
`(cid:215)† fi»(cid:176)–fi‹•†„ ‹‚» fi»›«·‹› –” ¿ fi»¿· (cid:176)fi–(cid:176)»fi‹§ ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:244) ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi
`must communicate each analysis, opinion, and conclusion in a manner that is not
`‡«›‹ ‰–‡‡«†•‰¿‹» »¿‰‚ ¿†¿·§›•›(cid:244) –(cid:176)•†•–†(cid:244) ¿†… ‰–†‰·«›•–† •† ¿ ‡¿††»fi ‹‚¿‹ •› †–‹
`misleading. ”
`‡•›·»¿…•†„(cid:242)
`STANDARD 3: ”In performing an appraisal review assignment, an appraiser
`˝(cid:204)(cid:223)(cid:210)(cid:220)(cid:223)˛(cid:220) (cid:237)(cid:230)
`(cid:215)† (cid:176)»fi”–fi‡•†„ ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· fi»“•»' ¿››•„†‡»†‹(cid:244) ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi
`acting as a reviewer must develop and report a credible opinion as to the quality of
`¿‰‹•†„ ¿› ¿ fi»“•»'»fi ‡«›‹ …»“»·–(cid:176) ¿†… fi»(cid:176)–fi‹ ¿ ‰fi»…•(cid:190)·» –(cid:176)•†•–† ¿› ‹– ‹‚» fl«¿·•‹§ –”
`another appraiser ’s work and must clearly disclose the scope ofwork performed ”
`¿†–‹‚»fi ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi › '–fi(cid:181) ¿†… ‡«›‹ ‰·»¿fi·§ …•›‰·–›» ‹‚» ›‰–(cid:176)» –” '–fi(cid:181) (cid:176)»fi”–fi‡»…(cid:242)
`Statement on Appraisal Standards No. 7 (SMT-7), quoting from the DEPARTURE
`˝‹¿‹»‡»†‹ –† (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ˝‹¿†…¿fi…› (cid:210)–(cid:242) Ø ł˝(cid:211)(cid:204)(cid:243)Ø(cid:247)(cid:244) fl«–‹•†„ ”fi–‡ ‹‚» (cid:220)(cid:219)—(cid:223)˛(cid:204)¸˛(cid:219)
`RULE: “The burden ofproof is on the appraiser to decide that the scope of work
`˛¸(cid:212)(cid:219)(cid:230) (cid:204)‚» (cid:190)«fi…»† –” (cid:176)fi––” •› –† ‹‚» ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‹– …»‰•…» ‹‚¿‹ ‹‚» ›‰–(cid:176)» –” '–fi(cid:181)
`applied in an assignment is adequate and leads to results that are credible.”
`¿(cid:176)(cid:176)·•»… •† ¿† ¿››•„†‡»†‹ •› ¿…»fl«¿‹» ¿†… ·»¿…› ‹– fi»›«·‹› ‹‚¿‹ ¿fi» ‰fi»…•(cid:190)·»(cid:242)
`Statement on Appraisal Standards No. 9 (SMT-9): “Although an appraiser bound by
`˝‹¿‹»‡»†‹ –† (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ˝‹¿†…¿fi…› (cid:210)–(cid:242) (cid:231) ł˝(cid:211)(cid:204)(cid:243)(cid:231)(cid:247)(cid:230) (cid:223)·‹‚–«„‚ ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi (cid:190)–«†… (cid:190)§
`the Uniform Standards ofProfessional Appraisal Practice must identify and consider
`‹‚» ¸†•”–fi‡ ˝‹¿†…¿fi…› –” —fi–”»››•–†¿· (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· —fi¿‰‹•‰» ‡«›‹ •…»†‹•”§ ¿†… ‰–†›•…»fi
`the client’s intended use of the appraiser’s reported appraisal, appraisal review, or
`‹‚» ‰·•»†‹ › •†‹»†…»… «›» –” ‹‚» ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi › fi»(cid:176)–fi‹»… ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿·(cid:244) ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· fi»“•»'(cid:244) –fi
`appraisal consulting opinions and conclusions, an appraiser must not allow a
`¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· ‰–†›«·‹•†„ –(cid:176)•†•–†› ¿†… ‰–†‰·«›•–†›(cid:244) ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹ †–‹ ¿··–' ¿
`client’s intended use or the requirements of any intended user of the report to afi’ect
`‰·•»†‹ › •†‹»†…»… «›» –fi ‹‚» fi»fl«•fi»‡»†‹› –” ¿†§ •†‹»†…»… «›»fi –” ‹‚» fi»(cid:176)–fi‹ ‹– ¿””»‰‹
`the appraiser’s independence and objectivity in performing an assignment. An
`‹‚» ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi › •†…»(cid:176)»†…»†‰» ¿†… –(cid:190)¶»‰‹•“•‹§ •† (cid:176)»fi”–fi‡•†„ ¿† ¿››•„†‡»†‹(cid:242) (cid:223)†
`appraiser must not allow a client’s objectives to cause the analysis or report to be
`¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹ †–‹ ¿··–' ¿ ‰·•»†‹ › –(cid:190)¶»‰‹•“»› ‹– ‰¿«›» ‹‚» ¿†¿·§›•› –fi fi»(cid:176)–fi‹ ‹– (cid:190)»
`biased. "
`(cid:190)•¿›»…(cid:242)
`
`37
`(cid:237)Ø
`38
`(cid:237)Ł
`39
`(cid:237)(cid:231)
`
`40
`(cid:236)(cid:240)
`
`41
`(cid:236)(cid:239)
`
`42
`(cid:236)(cid:238)
`43
`(cid:236)(cid:237)
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`
`(cid:238)(cid:240)(cid:240)º (cid:223)…“•›–fi§ (cid:209)(cid:176)•†•–†›
`2005 Advisory Opinions
`©The Appraisal Foundation
`(Electronic USPAP 2005 — Not for Distribution)
`(cid:204)‚» (cid:223)(cid:176)(cid:176)fi¿•›¿· (cid:218)–«†…¿‹•–† ł(cid:219)·»‰‹fi–†•‰ ¸˝—(cid:223)— (cid:238)(cid:240)(cid:240)º (cid:210)–‹ ”–fi (cid:220)•›‹fi•(cid:190)«‹•–†(cid:247)
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`(cid:239)(cid:240)(cid:239)
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`(cid:239)(cid:240)Ø
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`(cid:239)(cid:240)Ł
`
`109
`(cid:239)(cid:240)(cid:231)
`110
`(cid:239)(cid:239)(cid:240)
`111
`(cid:239)(cid:239)(cid:239)
`112
`(cid:239)(cid:239)(cid:238)
`113
`(cid:239)(cid:239)(cid:237)
`
`114
`(cid:239)(cid:239)(cid:236)
`115
`(cid:239)(cid:239)º
`116
`(cid:239)(cid:239)Œ
`
`Competency
`(cid:221)–‡(cid:176)»‹»†‰§
`
`When an appraiser is asked to use an AVM in an assignment, the appraiser must ensure that he or she can
`(cid:201)‚»† ¿† ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi •› ¿›(cid:181)»… ‹– «›» ¿† (cid:223)˚(cid:211) •† ¿† ¿››•„†‡»†‹(cid:244) ‹‚» ¿(cid:176)(cid:176)fi¿•›»fi ‡«›‹ »†›«fi» ‹‚¿‹ ‚» –fi ›‚» ‰¿†
`comply with the requirements of the COMPETENCY RULE both prior to accepting the assignment and in
`‰–‡(cid:176)·§ '•‹‚ ‹‚» fi»fl«•fi»‡»†‹› –” ‹‚» (cid:221)(cid:209)(cid:211)—(cid:219)(cid:204)(cid:219)(cid:210)(cid:22